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  • 湛江市人民政府關于湛江市城市更新(“三舊”改造)管理實施意見

    作者:管理員 時間:2021-03-22 15:19:04 點擊:


    (征求意見稿)

     

    各縣(市、區)人民政府(管委會),市府直屬各單位:

    為深入貫徹落實《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》(廣東省政府令第279號)、《廣東省人民政府關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)、《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》(粵國土資規字〔2018〕3號)等文件精神,有效盤活我市存量土地資源,提高節約集約用地水平,改善人居環境,促進經濟高質量發展,深入推進我市城市更新(“三舊”改造)工作,結合我市實際情況,現提出如下意見。

    一、明確改造原則

    (一)城市更新(“三舊”改造)應當遵循政府引導、市場運作、尊重歷史、分類施策、統籌規劃、共建共享的原則。

    (二)成片連片改造應堅持統一規劃、集中連片,由政府對片區土地資源進行統籌布局,優先保障市政基礎實施、公共服務設施等用地需求,促進城市高質量發展。

    (三)嚴格控制“工改商”和“工改居”,鼓勵“工改MO”(新型產業用地)。

    (四)城市更新應當加強對歷史風貌區和歷史建筑的保護與活化利用,繼承和弘揚優秀歷史文化遺產,促進城市建設與社會、文化協調發展。城市更新單元內的文物保護工作,應當嚴格執行文物保護相關法律、法規規定。

    二、項目改造程序

    城市更新(“三舊”改造)一般按照下列主要程序進行:

    (一)申報主體的確定;

    (二)城市更新(“三舊”改造)年度實施計劃制定;

    (三)編制單元規劃或根據控制性詳細規劃下達用地規劃條件;

    (四)改造主體的確定;

    (五)城市更新(“三舊”改造)“1+N”方案的編制和審批;

    (六)國有建設用地使用權出讓;

    (七)開發建設。

    三、規范項目申報

    (一)申報主體的確定

    1.城市更新單元計劃可以由權利主體、權利主體委托的單一市場主體、縣(市、區)城市更新主管部門或多個權利主體共同向轄區政府申報。

    2.申報城市更新單元內存在單個或多個權利主體的,可由權利主體申報、或共同委托單一市場主體申報。

    3.位于專項規劃所提出的重點更新片區范圍內,涉及多個權利主體的,以政府主導的方式實施城市更新,由縣(市、區)城市更新主管部門發布公告邀請具備相應資格的房地產開發企業參與遴選申報主體,轄區政府根據內部評分標準對參選企業進行考察和評分確定申報主體,縣(市、區)城市更新主管部門將確認的申報主體在政府網站進行公示,公示無異議后,雙方簽訂服務協議。由申報主體開展相關工作。

    除城市更新部門以外的申報主體主要具備下列條件:

    1)具有獨立法人資格;

    2)具備房地產開發企業二級及以上資質;

    3)具有不少于前期工作預算費用的實繳注冊資金(以驗資報告為準);

    4)具備組織前期工作所需的人力資源保障;

    5)申報主體近3年在國家、省市信用信息系統沒有不良記錄。

    4.涉及公有經濟成分占主導地位的公司、企業資產處置的,必須按照國有資產處置程序辦理(對城市更新(“三舊”改造)過程中涉及的國有企業劃撥土地,要依法依規進行收儲)。

    5.屬于合作實施的舊村莊改造項目,由村集體經濟組織通過民主表決的形式確定。

    (二)申報主體主要工作

    申報主體可自行或委托前期服務商承擔以下主要工作:

    1.土地、房屋、公共服務設施、人口等基礎數據調查,現狀歷史資料的收集、記錄、整理;

    2.開展改造意愿調查;

    3.協助政府完成基礎數據核實和權屬確認;

    4.申報年度實施計劃;

    5.開展有關土地房產評估,擬定搬(拆)遷補償方案;

    6.落實政府公共利益需求;

    7.協助政府完成項目經濟可行性及社會穩定風險評估;

    8.制定招商策劃方案。

    (三)工作費用的確定

    由政府部門組織招引申報主體的,可由財政部門按規定支付,也可以約定待確定項目實施主體后由其支付。

    四、強化規劃管理

    (一)編制要求

    1.城市更新(“三舊”改造)應當以國土空間規劃為基本依據,不得違背國土空間規劃的強制性內容,并以國土空間詳細規劃或單元規劃作為規劃許可、改造實施的法定依據。

    2.市、縣人民政府城市更新主管部門應以國土空間總體規劃為基礎,組織編制城市更新(“三舊”改造)專項規劃,報本級人民政府同意。城市更新(“三舊”改造)專項規劃批準后應當納入同級國土空間基礎信息平臺,疊加至國土空間規劃"一張圖"上,并將主要內容按照規定程序納入國土空間規劃組織實施。

    3.市、縣人民政府城市更新主管部門可以根據城市更新(“三舊”改造)需要劃定整體連片改造地區(以下稱片區)或項目城市更新單元(以下稱單元),組織編制或者修改片區或單元規劃范圍內的國土空間詳細規劃(現行控制性詳細規劃),并對改造目標、改造模式、公共設施、利益平衡等方面提出具體要求,按照規定報市、縣人民政府批準。

    4、一個片區規劃或單元規劃可以包括一個或者兩個以上的城市更新(“三舊”改造)項目。片區規劃或單元規劃的劃定應當執行有關技術規范,綜合考慮原有城市基礎設施和公共服務設施情況、自然環境以及產權邊界等因素,保證城市基礎設施和公共服務設施相對完整,并且相對成片連片。

    (二)規劃編制

    1.片區規劃的編制。市轄區城市更新(“三舊”改造)片區規劃由市城市更新局會同市自然資源局編制,規劃要明確界定市區可供改造的范圍和地塊,通盤考慮改造片區交通道路、教育設施、醫療衛生、消防設施、社區服務等公共設施和基礎設施的配套建設,合理確定地塊開發強度。

    在全市城市更新(“三舊”改造)區域未完成片區規劃覆蓋前,配套公共設施和基礎設施的規劃管理仍按以下政策執行。

    1)在控制性詳細規劃中已規劃配套但尚未建設的中小學校、幼兒園(含其他公共服務設施),如中小學校、幼兒園用地(含其他公共服務設施)權屬屬于開發單位,開發單位與相關職能部門或轄區政府簽訂監管協議且由地塊開發單位出資建設,并無償移交給政府的,該項目用地可按可開發地塊容積率作為獎勵納入建設單位項目開發地塊容積率計算,且項目開發地塊按標準配套的學校建筑面積不納入容積率計算。如中小學校、幼兒園(含其他公共服務設施)用地權屬不屬于開發單位但由地塊開發單位投資建設的,僅按中小學校、幼兒園(含其他公共服務設施)的建筑面積獎勵給開發單位。

    2)建設項目權屬用地范圍內規劃設置的城市道路、道路防護綠地及公園綠地,并由建設項目投資建設的,該項目用地可按可開發地塊容積率50%作為獎勵納入建設單位項目開發地塊容積率計算。

    3)在改造項目范圍內用地已落實控制性詳細規劃及相關專項規劃配套責任,并滿足自身配套需求的前提下,改造項目范圍外規劃未建設的教育設施用地,可納入城市更新(“三舊”改造)片區單元研究范圍,通過規劃統籌,與改造項目進行整合開發建設并無償移交政府,進一步擴大獨立占地的配套教育設施規模。該改造項目用地可按照整合開發建設教育設施的建筑面積給予獎勵。

    2.單元規劃的編制。已編制片區規劃的,按片區規劃的要求編制規劃方案。尚未編制片區規劃的,確需編制單元規劃的,由轄區城市更新主管部門編制并做好改造單元規劃報批工作,并對改造項目涉及的位置、地上建筑面積等基本情況進行確認。

    市轄區所有城市更新(“三舊”改造)項目的單元規劃必須符合控制性詳細規劃要求和達到修建性詳細規劃的深度,不達要求的不予受理。城市更新(“三舊”改造)涉及控制性詳細規劃未覆蓋的區域,可由轄區城市更新主管部門組織編制城市更新(“三舊”改造)單元規劃;城市更新(“三舊”改造)項目所在地塊的控制性詳細規劃屬于2008年1月1日之后批準的,應按批準的控制性詳細規劃要求執行。為滿足城市更新發展要求,確需調整用地性質、開發強度及相關規劃指標的,須經湛江市人民政府同意后方可編制項目單元規劃和實施城市更新(“三舊”改造)。編制單元規劃時,必須優先保障教育、道路等公共服務設施用地。

    (三)規劃審批

    1.片區規劃的審批。城市更新(“三舊”改造)片區規劃參照控制性詳細規劃審批程序,經市規委會審議并按程序報市政府審批后,作為控制性詳細規劃實施。

    2.單元規劃的審批。市轄區范圍內項目用地面積10公頃以下且不涉及對片區規劃強制性內容進行調整的單元規劃,由區城市更新主管部門根據“三舊”改造相關規定進行審查,并經市城市更新(“三舊”改造)項目單元規劃評審組會議通過后,由區政府根據市政府授權審批,報市自然資源局和市城市更新局備案;市轄區范圍內項目用地面積10公頃以上(含10公頃),或涉及對片區規劃強制性內容進行調整的單元規劃,由市城市更新局根據市政府授權審批,報市自然資源局備案。單元規劃參照控制性詳細規劃的編制或調整程序批準后,作為控制性詳細規劃或覆蓋原控制性詳細規劃實施??刂菩栽敿氁巹澋木幹苹蛘{整要與經批準的城市更新(“三舊”改造)單元規劃做好銜接。

    (四)規劃指標

    改造項目規劃指標具體按附件《湛江市區城市更新(“三舊”改造)項目開發強度核準細則》實施。

    (五)配建要求

    1.城市更新(“三舊”改造)項目,凡達到配建教育設施條件的居住用地,須按照有關政策規定配建相應教育設施,其中規劃居住人口達4500人以上(含本數,下同)應配建一所6個班以上的幼兒園,3000戶以上的住宅小區應當配建小學,規劃住戶達10000戶以上的住宅小區應當單獨配建中學,并與項目所在地政府(管委會)以及住建、教育部門簽訂配建教育設施監管協議書。項目配建的教育設施建設須與項目住宅建筑首期同步設計、同步建設、同步竣工驗收,驗收合格后無償交付所在地政府(管委會)用于舉辦公辦學校、公辦幼兒園或普惠性幼兒園。建設項目不具備配建教育設施條件的,根據規劃標準和區域居住人口測算生源數量,在現行城市更新(“三舊”改造)項目須繳交地塊土地出讓金的基礎上,按4萬元/學位標準核算需增加繳交的地塊土地出讓金,納入土地出讓金計算。增加繳交的地塊土地出讓金由相應財政部門統籌用于項目所在地學位建設。

    2.幼兒園、小學、初中學校千人學位數分別不低于40座、80座、40座為標準。城市更新(“三舊”改造)項目配套建設的中小學(含九年制學校)生均用地面積按照現行《湛江市城市規劃管理技術規定》要求的生均用地面積的60%執行。小學服務半徑不大于500米,中學的服務半徑不應大于1000米,學校用地布局確有困難或學校規模較大的,學校服務半徑可放寬50%。

    3.鼓勵城市更新(“三舊”改造)項目在符合相關規范標準的前提下,在不含住宅的改造項目內配置教育設施并實施建設、無償移交的,該項目用地配置的教育設施用地面積可納入開發地塊容積率計算,且教育設施的建筑面積不納入改造項目開發地塊容積率計算。

    4.城市更新(“三舊”改造)項目(含配建住宅性質公共租賃住房)的停車位一律按照如下標準配置建設,即住宅0.8個/100㎡,商業1.0個/100㎡。

    5.所有城市更新(“三舊”改造)項目,在滿足停車、人防、消防等配套面積要求的前提下,利用地下空間建設商業的,不計算容積率。

    6.根據《核準細則》配建公共租賃住房的城市更新(“三舊”改造)項目,享受保障性住房建設的相關政策。城市更新(“三舊”改造)項目須配建的公共租賃住房面積和配建方式,應在單元規劃審批時核準。配建公共租賃住房的建設方案應經住建管理部門和自然資源管理部門同意,并由改造主體與住建部門簽訂建設合同,在規定時間內建成。在《核準細則》的基礎上,城市更新(“三舊”改造)項目需要配建的公共租賃住房(或經批準的其它建筑)面積不計容積率。

    五、強化用地管理

    (一)改造面積

    城市更新(“三舊”改造)地塊確實與周邊不能整合且滿足用地規劃條件和建筑退讓規定的前提下,可以進行工業、商業改造;如改造為居住用地,鄉鎮改造地塊面積應不低于1200平方米、縣(市)城區改造地塊面積應不低于2400平方米、湛江市城區地塊面積應不低于4800平方米,且滿足配建足夠數量的停車位等配套設施硬性指標要求才能改造。

    (二)改造主體

    政府、原權利人及其他市場主體可以作為改造主體實施城市更新(“三舊”改造)。

    國有企業、集體經濟組織或者其他公有經濟成分占主導地位的原權利人選擇合作改造主體,應當采用招標、掛牌等公開方式。法律法規和規章另有規定的,從其規定。

    城市更新(“三舊”改造)項目范圍內的土地或者地上建筑物、構筑物涉及不同權利人的,應當通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協議、聯營、收購歸宗或者權益轉移等方式形成單一改造主體,可由該主體申請實施改造。在完成上蓋物拆除后再注銷原有不動產權證,由自然資源管理部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同。

    (三)數據庫調整

    1.各縣(市、區)城市更新主管部門可根據土地利用現狀調查及規劃調整變化,合理調整城市更新(“三舊”改造)范圍與改造地塊數據庫,實施城市更新(“三舊”改造)地塊標圖建庫調整報備工作;對擬入庫地塊上蓋物的基底面積和比例核準確認,初步審查地塊是否符合入庫條件。對擬增補入庫的地塊,由市城市更新主管部門審批,入庫后即可開展改造項目認定、改造方案及用地報批等工作。

    2.建立改造地塊標圖建庫動態調整機制,將符合改造條件但未標圖建庫的地塊增補入庫;對已入庫但存在四至范圍不準確或相關屬性內容填寫錯誤的地塊進行修正;將已入庫但已明確無法實施改造的地塊進行刪減。已刪減的地塊如要重新入庫,應重新申請審核。

    3.已標圖建庫的城市更新(“三舊”改造)項目,地塊已覆蓋控制性詳細規劃或已編制單元規劃的視為已納入城市更新(“三舊”改造)專項規劃。

    (四)改造方案編制

    城市更新(“三舊”改造)項目應當在征集改造意愿的基礎上,由縣(區)城市更新主管部門組織編制改造方案,明確改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規劃及用地手續、資金籌措、開發時序、實施監管等內容。

    改造方案中的擬改造情況應當符合高質量發展要求,有利于節約集約用地和改善人居環境。

    (五)改造方案審批

    1.城市更新(“三舊”改造)涉及使用國有建設用地的,由縣(市、區)城市更新主管部門征求縣(市、區)發展改革、財政、住建、生態環境、城市管理和綜合執法等部門意見后,報本級政府(管委會)審批,并報市自然資源局和市城市更新局備案,改造方案有效期為兩年。

    2.涉及完善集體和國有建設用地手續、土地征收手續及《中共湛江市委辦公室關于印發<中共湛江市委常委會“三重一大”事項清單>的通知》(湛辦發〔2018〕19號)規定的市轄區“三舊”改造面積達10公頃以上(含10公頃)的報市人民政府審批。

    3.城市更新(“三舊”改造)用地審批包括下列類型:

    1)集體土地完善轉用、征收審批;

    2)舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地審批;

    3)國有土地完善轉用審批;

    4)“三地”及其他用地辦理轉用、征收審批;

    5)供地審批。

    4.辦理本意見第五條第(五)款第3項第(1)目至(4)目用地審批手續的,應當由縣(市、區)自然資源主管部門負責組織報批材料,并報由湛江市人民政府根據省人民政府委托進行審批。

    5.城市更新(“三舊”改造)涉及完善土地征收手續的,按照用地行為發生時間分類處理:

    1)用地行為發生在1986年12月31日之前的集體建設用地,因改造需要必須征收為國有建設用地的,經市自然資源管理部門審查,由湛江市人民政府根據省人民政府委托進行審批,按照舊村莊集體建設用地征收為國有建設用地的方式進行審批,批準后報省自然資源廳備案。

    2)以下情形的“三舊”改造方案經所在縣(市、區)政府(管委會)審核同意后,連同完善土地征收手續一并報市自然資源管理部門審查,由湛江市人民政府根據省人民政府委托進行審批,批準后報省自然資源廳備案:

    ①用地行為發生在1987年1月1日至1998年12月3日之間的,依照1988年修訂的土地管理法的相關規定落實處理(處罰)后按土地現狀辦理征收手續。

    ②用地行為發生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的,依照1998年修訂的土地管理法的相關規定落實處理(處罰)后按土地現狀辦理征收手續。

    3)規范城市更新(“三舊”改造)涉及“三地”的報批?!叭亍鞭k理農用地轉用或土地征收手續的,由各縣(市、區)政府(管委會)納入批次用地依法報批,或與主體地塊一并組卷上報市自然資源管理部門審查,報湛江市人民政府根據省人民政府委托權限進行審批,批準后報省自然資源廳備案。

    城市更新(“三舊”改造)涉及超標“三地”,符合國土空間規劃(土地利用總體規劃、城鄉規劃)的,可將其農用地轉用和土地征收報批材料,由各縣(市、區)政府(管委會)連同對申報地塊的相關說明(包括是否符合“三地”定義、圖形特征、單塊面積、累計面積占改造項目主體地塊用地面積比例、是否符合相關規劃、納入改造范圍的必要性、社會經濟預期效益等)一并報湛江市人民政府根據個案處理原則進行審批。超標“三地”屬于國有建設用地,且主體地塊的改造方案已經有權機關批準的,湛江市人民政府可根據個案處理原則進行審批。

    對于成片改造中不符合國土空間總體規劃(土地利用總體規劃)的“三地”(不含超標“三地”),在不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農田的前提下,可憑“三舊”改造項目確認文件、自然資源管理部門出具的零星土地難以獨立開發的函件申請修改土地利用總體規劃,按照《廣東省土地利用總體規劃修改管理規定》(粵國土資規劃發〔2013〕23號)有關要求辦理(中心城區除外)。

    6.辦理本意見第五條第(五)款第3項第(1)目至(3)目規定的用地審批手續的,應當符合下列條件:

    1)符合國土空間詳細規劃;

    2)已納入省“三舊”改造地塊數據庫;

    3)土地界址、地類、面積清楚,土地權屬無爭議;

    4)省人民政府規定的其他條件。

    7.集體土地完善征收手續的,除應當符合第五條第(五)款第6項規定的條件外,還應當符合下列條件:

    1)在規定期限前與農村集體經濟組織、農戶簽訂征地補償安置協議并已經落實,且未因征地補償安置產生糾紛;

    2)已按要求落實聽證程序和辦理社保審核。

    8.辦理本意見第五條第(五)款第3項第(2)目規定的用地審批手續的,除應當符合第五條第(五)款第6項規定的條件外,還應當符合以下條件:

    1)集體建設用地來源合法;

    2)舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地及補償安置方式經農村集體經濟組織依法表決同意。

    9.辦理本意見第五條第(五)款第3項第(4)目審批手續的,應當符合以下條件:

    1)符合本意見第十六條規定;

    2)土地界址、地類、面積清楚,土地權屬無爭議;

    3)省人民政府規定的其他條件。

    10.農村集體經濟組織通過城市更新(“三舊”改造)政策完善相關用地手續后由政府組織改造的,在辦理報批手續前需經農村集體經濟組織同意,并明確具體補償安置途徑;在確定開發建設條件的前提下,政府可通過招標等公開方式出讓土地,由中標人或競得人實施拆遷工作。

    11.改造方案的變更。已批準的城市更新(“三舊”改造)方案,因改造主體發生變更,或根據城市規劃的需要改變用地規劃條件等原因的,可以參照城市更新(“三舊”改造)方案的報批程序申請變更。

    (六)公益性用地移交

    1.舊廠房、舊城鎮改造涉及將工業用地等土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地(以下稱“工改商”項目),原土地權利人自行改造的,除應當按規定補繳地價款及相關稅費外,應當按照城鄉規劃要求,將不低于該項目工業用地總面積15%的土地(含紅線退縮用地,下同)無償移交政府用于城市基礎設施、公共服務設施建設或者其他公益性項目建設,負責對移交范圍內原有建筑物、構筑物及其附屬設施進行拆除和清理,并在簽訂土地使用權出讓合同之前完成公益性用地移交工作,未按規定移交的不予辦理供地手續。對于改造地塊所在的控制性詳細規劃或單元規劃未提出預留公益性用地要求,或未達到該項目工業用地總面積15%土地的,或改造地塊面積較小,無法提供有效的公益性用地等情形,可按公益性用地用途評估后,向自然資源管理部門補繳與應移交用地等價的土地價款。按照城鄉規劃要求,“工改商”項目移交政府用于公益性用地面積超過15%土地的,超出部分按公益性用途評估后抵減土地出讓價款。

    2.“工改商”項目涉及向政府無償移交公益性用地的,由改造主體作出承諾,明確無償移交土地的具體范圍、面積、位置等應納入城市更新(“三舊”改造)方案的內容;應當在簽訂土地使用權出讓合同時明確同步完成公益性項目建設并無償移交政府,由改造主體按照工程建設項目的有關規定辦理手續并實施建設。

    六、優化流程審批

    推進城市更新領域“放管服”改革,落實市委市政府優化提升營商環境的要求,提高審批效率,推動我市城市更新(“三舊”改造)工作加快發展,精簡規范流程。城市更新(‘三舊’改造)審批流程分為舊村莊、舊廠房、舊城鎮(政府主導和市場主導),主要流程如下:

    (一)舊村莊

    1.計劃申報

    1)確定申報主體和擬訂改造范圍。村集體經濟組織作為申報主體開展改造前期工作和擬訂改造范圍。

    2)明確改造意愿。經村集體經濟組織(或村民代表大會)三分之二以上人員同意。

    3)開展摸底調查。村集體經濟組織對項目開發成本開展摸底調查和利益測算工作。

    4)標圖建庫。村集體經濟組織申請將項目地塊納入“三舊”改造數據庫。

    5)擬訂實施方案、確定改造模式。村集體經濟組織擬訂實施方案(含拆遷補償、安置、利益測算方案等,獲得90%業主同意),報轄區政府同意并確定改造模式。

    6)確定改造主體。村集體經濟組織通過民主表決的形式確定,通過公共資源交易平臺公開選取實施主體后,實施主體與村集體經濟組織簽訂改造合作協議。

    2.申請下達用地規劃條件

    1)編制單元規劃。確需調整用地性質、開發強度及相關規劃指標的,須經湛江市人民政府同意后可編制項目單元規劃。

    2)下達用地規劃條件。根據控制性詳細規劃或者單元規劃下達用地規劃條件。

    3.“1+N”方案審查并上報審批

    1)“1+N”方案審查并上報審批。改造主體提交“1+N”方案(年度實施計劃+改造方案)和征地報批方案審批。

    2)同步開展土壤污染狀況調查。改造主體向生態環境部門申請開展土壤污染狀況調查。

    4.批后供地。改造主體向自然資源主管部門申請供地,辦理不動產權證。

    5.規劃報建和竣工驗收。工程建設許可、工程施工許可等,動工建設完畢后,申請竣工驗收。

    (二)舊廠房

    1.計劃申報

    1)確定申報主體和擬訂改造范圍。土地權利人為改造主體(成片連片改造涉及多個權利主體的,通過收購歸宗、作價入股或權益轉移等方式形成單一改造主體)擬訂改造范圍。

    2)標圖建庫。改造主體申請將項目地塊納入“三舊”改造數據庫。

    3)擬訂實施方案、確定改造模式。改造主體擬訂實施方案,報轄區政府同意并確定舊廠房改造模式(工改工、工改商、工改M0等)。

    2.申請下達用地規劃條件

    1)編制單元規劃。確需調整用地性質、開發強度及相關規劃指標的,須經湛江市人民政府同意后可編制項目單元規劃。

    2)下達用地規劃條件。根據控制性詳細規劃或者單元規劃下達用地規劃條件。

    3.“1+N”方案審查并上報審批

    1)“1+N”方案審查并上報審批。改造主體提交“1+N”方案(年度實施計劃+改造方案+供地方案)審批。

    2)同步開展土壤污染狀況調查。改造主體向生態環境部門申請開展土壤污染狀況調查。

    4.批后供地。改造主體向自然資源主管部門申請供地,辦理不動產權證。

    5.規劃報建和竣工驗收。工程建設許可、工程施工許可等,動工建設完畢后,申請竣工驗收。

    (三)舊城鎮(政府主導)

    1.計劃申報

    1)確定申報主體和擬訂改造范圍。成片連片改造涉及多個權利主體,縣(市、區)政府認為確須實施改造的,以政府主導的方式實施城市更新,由縣(市、區)城市更新主管部門發布公告邀請具備相應資格的房地產開發企業參與遴選申報主體。申報主體擬訂改造范圍。

    2)明確改造意愿。申報主體可購買服務作為前期服務商開展改造意愿調查(80%以上業主同意改造)。

    3)開展摸底調查。申報主體或前期服務商開展摸底調查(利益測算工作)。

    4)標圖建庫。申報主體申請將項目地塊納入“三舊”改造數據庫。

    5)擬訂實施方案、確定改造模式。申報主體擬訂實施方案(含拆遷補償、安置、利益測算方案等,獲得90%業主同意),報轄區政府同意并確定改造模式。

    2.申請下達用地規劃條件

    1)編制單元規劃。確需調整用地性質、開發強度及相關規劃指標的,須經湛江市人民政府同意后可編制項目單元規劃。

    2)下達用地規劃條件。根據控制性詳細規劃或者單元規劃下達用地規劃條件。

    3.“1+N”方案審查并上報審批

    1)“1+N”方案審查并上報審批。申報主體提交“1+N”方案(年度實施計劃+改造方案)審批。

    2)同步開展土壤污染狀況調查。申報主體向生態環境部門申請開展土壤污染狀況調查。

    4.批后供地。改造主體向自然資源主管部門申請供地,辦理不動產權證。

    5.規劃報建和竣工驗收。工程建設許可、工程施工許可等,動工建設完畢后,申請竣工驗收。

    (四)舊城鎮(市場主導)

    1.計劃申報

    1)確定申報主體和擬訂改造范圍。按第三條第(一)款確定申報主體并擬訂改造范圍。

    2)明確改造意愿。申報主體開展改造意愿調查。

    3)開展摸底調查。申報主體對項目開發成本開展摸底調查和利益測算工作。

    4)標圖建庫。申報主體申請將項目地塊納入“三舊”改造數據庫。

    5)擬訂實施方案、確定改造模式。申報主體擬訂實施方案(含拆遷補償、安置、利益測算方案等,獲得業主同意),報轄區政府同意并確定改造模式。

    6)確定改造主體

    ①屬私有財產的通過收購歸宗、作價入股或權益轉移等方式形成單一改造主體。

    ②屬村集體所有權的村集體經濟組織通過民主表決的形式確定,通過集體資產交易平臺公開選取實施主體。

    ③屬公有經濟成分占主導地位的公司、企業,按國有資產處置程序辦理。

    2.申請下達用地規劃條件

    1)編制單元規劃。確需調整用地性質、開發強度及相關規劃指標的,須經湛江市人民政府同意后可編制項目單元規劃。

    2)下達用地規劃條件。根據控制性詳細規劃或者單元規劃下達用地規劃條件。

    3.“1+N”方案審查并上報審批

    1)舊城鎮項目“1+N”方案審查并上報審批。改造主體提交“1+N”方案(年度實施計劃+改造方案+供地方案)審批。

    2)同步開展土壤污染狀況調查。改造主體向生態環境部門申請開展土壤污染狀況調查。

    4.批后供地。改造主體向自然資源主管部門申請供地,辦理不動產權證。

    5.規劃報建和竣工驗收。程建設許可、工程施工許可等,動工建設完畢后,申請竣工驗收。

    (五)發揮政府補位作用。對于市場主導的拆除重建類改造項目,經政府裁決和司法裁判后,項目仍難以推進,在政府規定的期限內無法與所有原權利主體達成搬遷補償協議的,該市場主體可申請將項目轉為由政府主導的方式推進。各縣(市)級及以上人民政府可在現有工作基礎上繼續推進土地、房產征收(收回)工作,并對經核定的市場主體前期投入費用予以合理補償。

    七、明確項目供地

    “三舊”用地、“三地”和其他用地,除政府收儲后按照規定劃撥或者公開出讓的情形外,可以以協議方式出讓給符合條件的改造主體。土地使用年限可以按照改造后的土地用途重新確定。納入城市更新(“三舊”改造)項目進行整體利用的其他用地,改造后只能用于復建安置和公共設施建設。

    市、縣(市、區)人民政府(管委會)組織實施舊城鎮改造項目房屋征收與補償工作,并通過公開方式確定改造主體的,應當在達到供地條件后與改造主體簽訂土地出讓合同,根據改造需要一次或者分期供應土地。

    (一)招拍掛方式出讓

    1.屬政府收購儲備后再次供地的,必須以招拍掛方式出讓。

    2.屬政府統一組織實施城市更新(“三舊”改造)的,可在拆遷階段通過招標的方式引入企業單位承擔拆遷工作。拆遷費用和合理利潤可以作為收(征)地(拆遷)補償成本從土地出讓收入中支付;也可在確定開發建設條件的前提下,由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等公開方式確定土地使用權人。

    (二)協議方式出讓

    1.原為政府劃撥或出讓土地,經批準列入城市更新(“三舊”改造)項目的,可以協議出讓給土地使用權人。

    2.農村集體經濟組織通過城市更新(“三舊”改造)政策完善相關用地手續后,采用自行改造或與有關單位合作改造的,可以直接出讓給農村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、農村集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或者農村集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方。

    3.2009年12月31日前已使用的土地完善用地手續后,可以協議出讓。

    4.城市更新(“三舊”改造)涉及使用以公有經濟成分占主導地位的企業以及行政機關、事業單位或農村集體經濟組織的國有建設用地需要轉讓或合作改造的,必須通過公開方式確定項目改造主體。涉及劃撥土地使用權或改變土地使用條件的,可以將補辦出讓手續及轉讓手續、改變土地使用條件合并辦理,由受讓人補交土地出讓價款,簽訂土地出讓合同。屬于“三地”的,經國有資產管理部門批準或農村集體經濟組織同意后,可以協議轉讓。

    5.位于城市更新(“三舊”改造)項目范圍內的“三地”,土地權利類型為國有建設用地,經所在地區政府(管委會)查實沒有土地權利主體的(簡稱“無主三地”),由區城市更新主管部門向土地儲備管理部門申請納入土地儲備庫;屬于超標“無主三地”的,由轄區政府(管委會)對申報地塊出具相關說明一并報湛江市人民政府按個案處理進行審批后,納入土地儲備庫,確權登記后可協議出讓給項目改造主體。

    6.2017年3月14日之前已批準改造方案的項目,可繼續按照粵府〔2016〕96號文印發之前的政策辦理供地手續,但公共配套設施不齊全的除外。有關項目土地出讓價款按本意見執行。

    八、推進成片連片改造

    (一)成片連片改造范圍內未能納入標圖建庫的建設用地及現狀建筑,可結合城市更新(“三舊”)政策進行合理補償。涉及的農用地和未利用地按相關規定辦理。

    (二)對以拆除重建方式實施的舊城鎮、舊村莊改造項目,應以成本和收益基本平衡、保障城市品質為原則合理確定容積率;因用地和規劃條件限制無法實現盈虧平衡的,可通過政府補助、異地安置、容積率異地補償等方式進行統籌平衡。經農村集體經濟組織同意,舊村莊改造項目可整合本村權屬范圍內符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的其他用地,納入舊村莊改造項目一并實施改造。納入的其他用地可參照邊角地、夾心地、插花地有關規定單獨組卷或與“三舊”改造的主體地塊一并組卷進行用地報批,但只能用于復建安置或公益設施建設。整體連片改造時要合理安排一定比例用地,用于基礎設施、市政設施、公益事業等公共設施建設,充分保障教育、醫療、養老、體育、道路交通的用地需求,切實加強對歷史遺產、不可移動文物及歷史建筑的保護。

    (三)舊城鎮、舊村莊、舊廠房整體連片改造涉及多個土地使用權人,在通過法定程序選定一個市場主體實施改造,實行統一開發主體、統一規劃、采取聯建方式統一建設,可無需將多個土地使用證合并歸宗辦理到市場主體名下。

    (四)支持集體和國有建設用地混合改造。對于納入城市更新(“三舊”改造)范圍、位置相鄰的集體建設用地與國有建設用地,可一并打包進入土地市場,通過公開交易或協議方式確定使用權人,實行統一規劃、統一改造、統一運營。

    (五)支持土地置換后連片改造。在符合國土空間規劃(土地利用總體規劃和城鄉規劃)、權屬清晰、雙方自愿、價值相當的前提下,允許“三舊”用地之間或“三舊”用地與其他存量建設用地進行空間位置互換。若屬國有資產置換的,須按有關規定辦理。土地置換應當按照轉移登記辦理。

    “三舊”用地與其他存量建設用地進行空間位置互換后,被置換的地塊可直接適用“三舊”改造優惠政策,不需再納入“三舊”改造標圖建庫范圍,原“三舊”用地不再享受“三舊”改造優惠政策。

    以拆除重建方式實施的城市更新(“三舊”改造)項目,可將標圖建庫范圍內的“三舊”用地先進行復墾,復墾產生的建設用地規模和指標可用于本項目范圍內的非建設用地,按規定辦理轉用手續后一并實施改造,也可有償轉讓給本市其他城市更新(“三舊”改造)項目使用。

    九、鼓勵城中村改造

    (一)城中村全面改造項目因用地和規劃條件限制無法實現資金平衡或涉及重點區域、重要地段、重要節點需要統籌改造,符合國土空間總體規劃的,原則上在本行政村范圍內,改造主體可整合收購鄰近國有用地用于復建安置和公益設施,或將村集體建設用地與政府儲備用地轉換。

    (二)城中村改造可享受棚戶區改造優惠政策,免征城市基礎設施配套費等行政性收費和政府性基金;涉及的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅等按國家有關規定依法予以減免。項目中配建公共租賃住房的,按配建面積比例享受相應的優惠政策。經營性收費按相關收費標準的低限予以減半收。

    (三)城中村改造區域內屬于城市規劃區內規劃建設的市政基礎設施,如道路、排水、排污、消防、環衛、園林綠化、路燈等,由建設單位和業務管理部門協商,根據相關規定組織實施建設和管理;供水、供電、燃氣、電信、郵政等,由建設單位和業務管理部門協商,根據相關規定組織同步實施建設和管理。改造區域內屬于非市政管理的道路、排水、排污、消防、環衛、綠化、路燈等設施的建設和管理,由改造的城中村按照規劃列入改造范圍,自籌資金實施建設和管理。改造區域內的房地產開發建設項目,涉及的基礎設施(包括道路、排水、排污、消防、環衛、綠化、路燈等)由開發企業按城市管理的有關規定實施建設和管理。

    (四)村民回遷安置住房辦理不動產登記,登記收費標準為零。

    十、支持工業轉型升級

    (一)鼓勵企業技術轉型升級,推動實體經濟加快發展。納入城市更新(“三舊”改造)范圍,具有合法用地手續的工業用地,改造后用于興辦先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平臺等國家支持的新產業、新業態建設項目的,經市、縣(市)政府批準,可享受按原用途使用的5年過渡期政策。5年過渡期滿后,經市、縣(市)政府批準,可按新用途辦理用地手續;若項目無法繼續經營,原用地單位可按原用途保留使用土地。

    (二)由政府實施舊城改造,需要搬遷的外商投資工業項目符合國家產業政策的,經市、縣(市)自然資源管理部門審核并報同級政府批準,可以協議出讓或租賃方式為其重新安排工業用地。原址符合城市更新(“三舊”改造)政策規定的鼓勵由原外商投資企業自行改造,按規定繳納地價款和相關稅費;由政府依法收回土地使用權采用招拍掛方式出讓的,可按不高于土地出讓純收益60%對其進行補償。

    (三)利用城市更新(“三舊”改造)資源建設生產性及高科技服務業、創業創新平臺,在符合國土空間規劃(土地利用總體規劃、城鄉規劃)的前提下,允許對“三舊”改造用地進行調整使用,整合多宗土地,統籌開發。項目經市、縣(市)有關管理部門認定后,屬政府收購儲備城市更新(“三舊”改造)用地后再次供地建設生產性及高科技服務業、創業創新平臺的,必須以招標拍賣掛牌方式供地,生產性及高科技服務業、創業創新平臺項目的開發及運營準入資格可設定為出讓條件,生產性及高科技服務業、創業創新平臺用地使用年期在法定土地出讓最高年限內確定,實行彈性年期出讓。

    (四)支持“工改MO”

    1.工業用地改為新型產業用地(下稱“工改MO”)用地配套行政辦公及、生活服務設施(包括辦公樓、宿舍、職工食堂等)及公共服務設施用地計容建筑面積不大于總計容建筑面積的40%,或者其用地面積不大于總用地面積的20%”。產業用途的計容建筑面積不得低于項目總計容建筑面積的60%。產業用房中用于生產制造的用房,應符合工業建筑設計規范;用于研發設計的用房,可參照辦公建筑設計規范進行設計;配套宿舍等可參照公租房標準進行設計。

    2.“工改MO”的建筑可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記、轉讓。最小單元的建筑面積不低于500平方米。分割登記、轉讓的比例不超過已竣工總計容建筑面積在扣除配套行政辦公及生活服務設施計容建筑面積后的49%。分割后的受讓主體須為從事生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務企業。

    “工改MO”物業產權分割轉讓后,自辦理不動產權登記之日起5年內不得再次轉讓。5年后轉讓的,新的受讓主體須為從事生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務企業。

    3.“工改MO”項目,需按計容總建筑面積5%向政府無償移交產業用房(無償移交給政府的產業用房需為同一棟樓,不計算容積率),用于引進產業項目、安排公共服務設施或作其他公益性用途使用。

    十一、完善出讓金計收

    (一)公開方式出讓

    1.城市更新(“三舊”改造)項目屬政府收購儲備后再次供地的,由土地儲備管理部門向市自然資源管理部門分別提出評估(評估新規劃建設條件下的出讓市場價)和供地申請,市自然資源管理部門委托公共資源交易中心通過中介服務超市選取評估機構按國土資廳發〔2018〕4號文的有關規定進行評估、集體決策通過出讓方案后報市人民政府召開供地會審會議,出讓底價由市人民政府確定。土地成交價為土地出讓價款。

    2.由政府統一組織實施的城市更新(“三舊”改造)項目,政府將拆遷及擬改造土地使用權一并公開出讓的,由轄區政府(管委會)委托公共資源交易中心通過中介服務超市選取評估機構按國土資廳發〔2018〕4號文進行評估(評估新規劃建設條件下出讓市場價和拆遷安置成本)。轄區政府(管委會)集體決策確認評估結果、草擬出讓方案報市自然資源管理部門審核。市自然資源管理部門集體決策通過出讓方案后,報市人民政府召開供地會審會議。出讓底價由市人民政府確定。土地成交價為土地出讓價款。

    (二)協議方式出讓

    城市更新(“三舊”改造)項目涉及以協議方式出讓土地的,必須履行地價評估、集體決策、結果公示程序。由項目改造主體或土地儲備管理機構向自然資源管理部門提出申請,自然資源管理部門委托公共資源交易中心通過中介服務超市選取評估機構進行評估、召開專題會議集體會審確認評估結果,評估結果在項目所在地政府或自然資源管理部門門戶網站公示5天。需要編制土地出讓方案的分別由土地儲備管理機構和自然資源管理部門負責,集體決策通過后報市人民政府召開供地會審會議。評估結果公示無異議和出讓方案經市人民政府會審通過后,按以下方式計收土地出讓價款:

    1.劃撥土地補辦出讓手續的,按評估新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格與現狀使用條件下劃撥土地使用權價格差價的40%計收。

    2.出讓土地改變土地使用條件,增加容積率的,按評估應補繳地價款(樓面地價乘以新增建筑面積)的40%計收。因調低容積率造成地價增值的,按評估新舊容積率規劃條件下總地價差額的40%計收。

    多項用地條件同時調整的,按評估各項用地條件調整產生的地價增減額,合并計算應補繳的地價款,按應補繳地價款的40%計收。

    3.舊城鎮成片連片改造項目面積50畝以下(含50畝)的,按有關規定評估應補繳土地價款的40%計收;超出50畝以上部分按評估應補繳土地價款的30%計收;超出150畝以上部分按評估應補繳土地價款的20%計收。

    4.舊村莊改造涉及集體建設用地征收為國有建設用地(含完善征收手續的“三地”)協議出讓的,按評估新規劃建設條件下出讓土地使用權正常市場價與集體建設用地使用權價格的差價,改造項目用地面積50畝以下(含50畝)的,按差價的40%計收;超出50畝以上部分按差價的20%計收;超出150畝以上部分按差價的10%計收。

    5.完善土地征收手續(含完善農用地轉用及征收手續的“三地”)協議出讓的,按評估新規劃建設條件下出讓土地使用權正常市場價的40%計收。

    6.屬于儲備的“無主三地”協議出讓的,按評估新規劃建設條件下出讓土地使用權正常市場價的100%計收。

    7.改造地塊所在的控制性詳細規劃或單元規劃未提出預留公益性用地要求,或未達到該項目工業用地總面積15%土地的,或改造地塊面積較小,無法提供有效的公益性用地等情形,可按應移交公益性用地用途統一設定為公共設施用地、容積率1.0進行評估,按評估結果的100%計收土地出讓價款。

    8.“工改M0”項目土地出讓價款計收。經批準調整為新型產業用地(M0)的,新型產業用地(M0)的出讓價按出讓時點同地段辦公用途市場評估樓面地價的20%,乘以該地塊的總計容建筑面積(不含須無償移交的建筑面積),并按照實際出讓年限修正后確定,且不低于土地取得成本。

    9.工業用地符合國土空間規劃(城鄉規劃),且改造后不改變用途、不延長土地使用年限的,需提高土地利用率和增加容積率的,不再增繳土地出讓價款。符合城鄉規劃和城市更新(“三舊”改造)專項規劃的企業廠房用地,改為企業自用的區域總部、研發中心、科研機構以及用于興辦先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平臺等國家支持的新產業、新業態建設項目時,如保留原土地登記用途的不視為改變土地用途。

    10.城市更新(“三舊”改造)項目中屬政府產權的公共建筑面積,不計入容積率,不收取土地出讓價款。

    11.城市更新項目涉及繳交土地出讓金可分期繳納,首次繳交比例不低于30%,余款1年內繳清。

    十二、規范土地收益分配

    (一)明確增值收益分配

    城市更新(“三舊”改造)用地由政府依法收回或征收后通過招標拍賣掛牌方式出讓的,所得出讓收益可按規定用于補償原土地權利人,并可采取物業返還等其他方式兌現補償。在舊城鎮改造中,需要搬遷的國有企業用地由當地政府依法收回后通過招標拍賣掛牌方式出讓的,在扣除收回土地補償等費用后,其土地出讓純收益可按不高于60%的比例,專項用于支持企業發展。在舊村莊改造中,市、縣(市)政府通過征收農村集體建設用地進行經營性開發的,其土地出讓純收益可按不高于60%的比例,專項用于支持原農村集體經濟組織的發展。

    (二)城市更新(“三舊”改造)項目涉及政府征收、收回、收購土地及房屋的,按照法律法規和有關規定給予補償安置。

    除前款情形以外的城市更新(“三舊”改造)項目,可以按照協商一致原則給予補償安置,也可以按照市人民政府的相關規定給予補償安置。

    (三)城市更新(“三舊”改造)項目涉稅管理按照《廣東省“三”改造稅收指引》的規定辦理。

    十三、開展項目利益測算

    政府主導的城市更新(“三舊”改造)項目通過厘清現狀、復建核算、改造成本測算、融資核算等方式,測算項目改造綜合收益。

    十四、推進城市更新微改造

    (一)政府主導,社會參與。堅持政府在老舊小區微改造中的主導作用,強化統籌協調力度,加大財政資金投入,發動小區居民積極參與,建立多方共同參與機制,合力推進更新改造。

    (二)城市更新改造應結合城市發展戰略規劃,多采用微改造方式,突出地方特色,注重文化傳承、根脈延續,注重人居環境改善、自然生態保護,精細化推進城市更新。

    (三)舊廠微改造應注重產業轉型升級、土地節約集約利用,充分調動土地權利人的積極性,鼓勵金融、文化教育、養老、體育等現代產業及總部經濟發展,推動產業高端化發展。

    (四)鼓勵各區政府搭建以國有企業為主體的老舊小區微改造實施平臺,以全區項目一次性打包招投標或通過購買服務方式以固定資產投資一定比例作為投資回報率,引入國有企業參與老舊小區微改造。

    (五)支持有條件的舊工業樓宇改變功能;在消防、環保不低于現有標準的前提下,成片連片的老舊小區臨街建筑可按照規定轉變為社區公共服務、商業、辦公功能使用。

    (六)采取政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式,吸引專業機構、社會資本參與養老、撫幼、家政、保潔、便民市場、文體等服務設施的改造建設和運營。

    十五、強化項目實施監管

    (一)落實城市更新(“三舊”改造)項目備案制度

    各縣(市、區)城市更新主管部門根據改造項目涉及的改造方案及用地批文、土地供應結果、實施監管協議、改造實施情況等,應當在相關法律文書或證明文件作出之日起30日內通過省“三舊”改造項目監管系統進行備案。尤其是農村集體經濟組織實施改造過程中需要調整改造方式的,應經農村集體經濟組織表決同意,并報經原批準機關同意,有關調整情況應當及時在省“三舊”改造項目監管系統中備案。由市、縣級政府批準的“三舊”用地,未經系統備案的,應依現行規定進行處理。城市更新(“三舊”改造)的改造方案批準后,各區城市更新主管部門應于7個工作日內將項目名稱和改造項目配建公共租賃住房的面積等情況函告市住建管理部門。市住建管理部門以及自然資源管理部門在辦理不動產權證時必須嚴格把關,將城市更新(“三舊”改造)項目配建的公共租賃住房的產權劃歸政府所有,確權辦證至市住建管理部門名下。

    (二)簽訂監管協議

    在改造方案正式獲批之日起的3個月內,由各縣(市、區)政府(管委會)與改造主體簽訂監管協議,將其作為土地出讓合同附件,并組織有關部門按照合同及監管協議約定,對城市更新(“三舊”改造)項目進行績效評價與聯合監管。監管協議重點對改造項目按照經批準的單元規劃改造方案及相關規劃要求實施改造,無償移交公益性用地,履行改造范圍內配套建設義務,明確公共服務設施、市政公用設施建設規模、建設方案,同步建設、同步竣工驗收,建成后無償移交政府,由政府主管部門統籌管理,并落實對改造范圍內原土地權利人的補償安置義務,實現改造項目的綜合效益等方面進行監管。

    (三)加強項目信息公開

    市城市更新主管部門要將已入庫地塊的圖斑編號、用地面積、坐落位置等信息納入政府信息主動公開范圍,在門戶網站上予以公開,接受公眾查詢和社會監督。城市更新(“三舊”改造)用地或改造方案批準后,各縣(市、區)城市更新主管部門應當按規定發布公告。其中,涉及土地征收的“三舊”項目用地,市、縣(市)政府應當在批復文件作出之日起10個工作日內發布公告并進行公證,保留相關證據,公告應當載明批準機關、批準文號、批準時間、批準內容、公告的有效期限以及行政復議、行政訴訟等權利事項。

    (四)健全項目退出機制

    對未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發強度等實施改造的,除政府或政府部門原因以外,不能享受城市更新(“三舊”改造)相關優惠政策,并按土地管理等法律法規進行處罰;對構成閑置土地的,按照《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第53號)處理。

    (五)加強項目審批檢查

    為推進城市更新領域“放管服”改革,加強對城市更新(“三舊”改造)行政職權實施情況的后續監管,按照“雙隨機、一公開”原則,市城市更新局牽頭每半年隨機選取部分縣(市、區)城市更新主管部門開展督導調研,隨機抽取單元規劃、改造方案等審批項目進行檢查,發現問題發出整改通知書,限期整改。未能及時按要求整改到位的,扣減年度目標績效考核分數,全市通報批評,并暫停標圖建庫審批和單元規劃評審。

    (六)落實年度考核要求

    市城市更新主管部門根據各縣(市、區)政府(管委會)城市更新(“三舊”改造)年度改造計劃完成情況、節約集約用地情況等方面選取多項考核指標,合理確定各指標權重值,形成考核指標體系,綜合考評各地城市更新(“三舊”改造)工作情況,考核結果將作為土地利用計劃指標分配及其他相關獎懲措施的依據。

    十六、附則

    (一)城市更新(“三舊”改造):對納入省“三舊”改造地塊數據庫的“三舊”用地進行再開發、復墾修復或者綜合整治的活動。

    邊角地、夾心地、插花地(以下統稱“三地”)和其他用地,經批準后可以納入城市更新(“三舊”改造)項目進行整體利用。

    (二)“三地”:符合國土空間詳細規劃但單個地塊無法單獨出具規劃要點、無法單獨標圖入庫,因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項目進行整體利用,單塊面積不超過3畝、累計面積不超過主體地塊總面積10%的邊角地、夾心地、插花地。

    超標“三地”:單塊面積大于3畝,或累計面積超過項目主體地塊面積(不含“三地”面積)10%,且原則上不超過20%。

    邊角地:被“三舊”用地與建設規劃邊沿或者線性工程控制用地邊沿分隔的地塊。

    夾心地:被“三舊”用地包圍或者夾雜于其中的地塊。

    插花地:與“三舊”用地形成交互楔入狀態的地塊。

    其他用地:除三地”以外,在舊村莊改造項目中,位于該村集體權屬范圍內、符合國土空間詳細規劃、無法單獨標圖入庫,因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項目進行整體利用的地塊。

    (三)改造類型

    1.全面改造,是指以拆除重建方式對“三舊”用地進行再開發,或者對“三舊”用地實施生態修復、土地復墾;

    2.微改造,是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下,以改變功能、整飾修繕、完善公共設施等方式對“三舊”用地進行綜合整治;

    3.混合改造,是指全面改造和微玫造相結合的類型。

    (四)標圖入庫:對符合條件、擬納入城市更新(“三舊”改造)項目進行整體利用的地塊,在國土空間規劃“一張圖”上逐塊標繪,納入國土空間基礎信息平臺統一管理,形成“三舊”改造地塊數據庫。

    (五)原權利人:包括“三舊”用地及其地上、地下建筑物、構筑物的所有權人、使用權人,以及按照有關規定處理后的實際用地人。

    (六)公共設施:包括基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。

    (七)“工改M0”:符合城市更新“三舊”改造政策的工業用地改造為新型產業用地,土地用途改變的拆除重建類項目。

    十七、其他事項

    (一)跨區域的城市更新(“三舊”改造)項目,由項目地塊所在區域面積相對較大的轄區城市更新主管部門受理,相關轄區城市更新主管部門給予積極配合。

    (二)本意見自印發之日起施行,有效期5年,由市城市更新局負責解釋。湛江市人民政府此前制定出臺的相關政策文件與本意見不一致的,以本意見為準。

     

                                 湛江市人民政府

                                  2021年 月  日

     

     

    附件:

    1-1.湛江市區城市更新(“三舊”改造)項目開發強度核準細則

     

     

     

     

     

     

     

     


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